[B]Solo si son “comprensibles” y “transparentes” este tipo de condiciones serán válidas
Eliminar los suelos repercutirá en una mayor subida de los diferenciales, según el mercado[/B]
"Esta hipoteca tiene suelo y no siempre se beneficiará de las caídas del euríbor”. Esta debería ser una de las primeras informaciones que una entidad financiera dé a un interesado en contratar un préstamo para la compra de una vivienda.
Y es que las cláusulas suelo ya no serán nunca más la letra pequeña de las hipotecas. Según la sentencia del Tribunal Supremo dictada el pasado 9 de mayo, la banca deberá avisar expresamente al cliente de la existencia de estas cláusulas en el contrato y explicarle de forma clara y directa lo que implican: que limitan las rebajas de las cuotas mensuales del préstamo al fijar un interés mínimo independientemente de la cotización del euríbor.
Así, y aún siendo lícitas, solo si son “comprensibles” y “transparentes” este tipo de condiciones serán válidas, mientras que se declaran nulas en los casos en los que haya “falta de transparencia”, de acuerdo con la sentencia del Alto Tribunal.
Las cláusulas suelo son una práctica bancaria habitual, pero hasta que el euríbor (el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España) no empezó su senda bajista en 2009 muchos hipotecados no eran conscientes de que se les estaba aplicando, dado que aunque el euríbor bajaba su hipoteca no se abarataba. Fue entonces cuando surgieron varias demandas de afectados contra algunas entidades por considerar esta maniobra como abusiva.
Por ejemplo, una hipoteca con un diferencial del 2% sobre el euríbor, cuya media mensual se sitúa en el 0,49%, arroja un tipo de interés del 2,49%. Si el préstamo tiene un suelo del 3%, ya impide que el cliente se beneficie de unos tipos más bajos. Es la manera que tiene la banca de blindarse de las caídas del euríbor, ahora en mínimos históricos.
Existen herramientas, como la de HepMyCash.com, portal especializado en finanzas personales, que permiten calcular cuánto se paga de más por la cláusula suelo durante la vida de la hipoteca. Así, para una hipoteca media de 104.000 euros (según los últimos datos de Estadística) a 25 años a euríbor + 1%, sin suelo la cuota mensual asciende a 416 euros, pagando al cabo del plazo de amortización, y en el supuesto de que la cotización del euríbor se mantenga, 124.780 euros.
Con un suelo hipotecario del 3%, el pago alcanzaría los 493 euros al mes y un total de 147.954 euros. Con un suelo del 4%, la letra mensual sería de 549 euros y la suma total de 154.685 euros, lo que encarece la hipoteca en 133 euros mensuales y en algo más de 29.900 euros. En el caso de un suelo del 5%, se pagaría una cuota de 608 euros al mes y un montante final de 182.392 euros.
Actualmente, en el mercado hay contadas hipotecas que publiciten abiertamente el suelo. Es el caso de la ‘Hipoteca Activo Plus’, de Activobank, que en un año ha doblado el tipo de interés mínimo hasta situarlo en el 3%. El techo asciende al 12%. Además, el diferencial que se aplica sobre el euríbor es del 2,25%, siempre y cuando se contrate un seguro de hogar y vida y se domicilie la nómina. En caso contrario, el tipo aplicable será del 2,5%.
Asimismo, Banco Sabadell ha incrementado del 3,75% al 4% el suelo en sus hipotecas bonificada y bonificada joven.
El resto de entidades detallan las condiciones de sus préstamos hipotecarios al contactar con las oficinas. Liberbank, al que pertenecen Cajastur, Caja de Extremadura y Caja Cantabria, comercializa hipotecas con una limitación a la baja del 4%, mientras que los diferenciales varían en función de las vinculaciones y del perfil de cliente.
En Banco Popular, la ‘Hipoteca Ahorro Joven’ para menores de 35 años cuenta con un suelo del 3,5%, referenciada al euríbor + 2,30%, con bonificaciones por productos contratados. Los comerciales señalan que es posible negociar las condiciones con los clientes y matizan que en el caso de adquirir una vivienda de la cartera del banco a través de Aliseda las ventajas son claras: desaparece el suelo y el diferencial sobre euríbor se reduce al 0,90% el primer año y al 1,25% el resto de años.
La Caixa, que especifica en su información web sobre préstamos hipotecarios de interés variable que existe la “posibilidad de establecer límites máximos y mínimos al tipo de interés aplicable”, asegura sin embargo en las sucursales que ninguna de sus hipotecas tiene cláusula suelo.
Fuentes del mercado señalan que la eliminación de las cláusulas suelo repercutirá posiblemente en un mayor incremento de los diferenciales que las entidades aplican sobre el índice euríbor.