Hola BIP.
Creo haber entendido la cuestión que planteas, y que resumo:
Se trata de dar soporte documental legal a una compraventa realizada verbalmente entre dos personas, acaecida hace más de 20 años, y en la que el comprador mantiene desde entonces la posesión del inmueble, figurando como titular catastral. ¿Verdad?
Bien. Si el asunto es así, lo primero que tendríamos que tener en cuenta es si esa vivienda está o no inscrita en el Registro de la Propiedad.
Si la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, habría que incoar, como bien apuntas, un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesorio. Es un trámite que se realiza ante el Juzgado de Instancia (siendo preciso formalizarlo a través de abogado y procurador), y que se inicia con la aportación de todas aquellas pruebas admitidas en derecho: documentales (como ese testamento que comentas) o testificales (si los hubiese o se prestan a ello). Una vez realizados los edictos, examinada la documentación, y oído el Ministerio Fiscal, el juez, termina autorizando o denegando la inscripción pretendida.
De no existir algún obstáculo por oposición expresa, este procedimiento no ofrecerá ningún problema, aunque suele ser por lo general algo largo.
Si la vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad (esto puede verificarse fácilmente) existe un camino rápido y bastante seguro: Mediante la creación de un título creado ficticiamente. Por ejemplo:
El marido vende la nuda propiedad a su mujer o a otro familiar. Alega en la escritura que ostenta el titulo por compra verbal a fulano de tal hace veinte años. Después accede a la inscripción registral al amparo del art. 205 de la LH (Ley Hipotecaria)
El trámite es rápido, aunque tiene dos inconvenientes:
1. Que el comprador (al ser familiar) no tiene la condición de tercer adquirente de buena fe, y ante un eventual contratiempo perdería ese derecho.
2. Que deja de ser el propietario del bien. Y ya sabes como están ahora los tiempos...
Otra posibilidad es a través de la prescripción adquisitiva, comúnmente llamada usucapión, que contempla el C.Civil y a la que me he referido aquí en otras ocasiones. La usucapión es una figura jurídica por la que se accede a la propiedad de las cosas acreditando que el bien se ha poseído, con justo título durante el plazo de 10 años, o sin justo título durante el plazo de 20 años, de forma pública, pacifica e ininterrupida, es decir, la buena fe.
Este es groso modo mi opinión, pero como siempre una consulta a un abogado o también directamente a un notario, dará a tu pariente (a la vista de la documentación aportada) la recomendación más apropiada y la seguridad jurídica necesaria.
Encantado de saludarte por estos lares, tan apartados del mundanal riuido...
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