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Antiguo 15/06/2013, 09:45   #1
miguelcbc
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Las cláusulas suelo encarecen la hipoteca una media de 130 euros al mes

[B]Solo si son “comprensibles” y “transparentes” este tipo de condiciones serán válidas
Eliminar los suelos repercutirá en una mayor subida de los diferenciales, según el mercado[/B]



"Esta hipoteca tiene suelo y no siempre se beneficiará de las caídas del euríbor”. Esta debería ser una de las primeras informaciones que una entidad financiera dé a un interesado en contratar un préstamo para la compra de una vivienda.

Y es que las cláusulas suelo ya no serán nunca más la letra pequeña de las hipotecas. Según la sentencia del Tribunal Supremo dictada el pasado 9 de mayo, la banca deberá avisar expresamente al cliente de la existencia de estas cláusulas en el contrato y explicarle de forma clara y directa lo que implican: que limitan las rebajas de las cuotas mensuales del préstamo al fijar un interés mínimo independientemente de la cotización del euríbor.

Así, y aún siendo lícitas, solo si son “comprensibles” y “transparentes” este tipo de condiciones serán válidas, mientras que se declaran nulas en los casos en los que haya “falta de transparencia”, de acuerdo con la sentencia del Alto Tribunal.

Las cláusulas suelo son una práctica bancaria habitual, pero hasta que el euríbor (el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España) no empezó su senda bajista en 2009 muchos hipotecados no eran conscientes de que se les estaba aplicando, dado que aunque el euríbor bajaba su hipoteca no se abarataba. Fue entonces cuando surgieron varias demandas de afectados contra algunas entidades por considerar esta maniobra como abusiva.

Por ejemplo, una hipoteca con un diferencial del 2% sobre el euríbor, cuya media mensual se sitúa en el 0,49%, arroja un tipo de interés del 2,49%. Si el préstamo tiene un suelo del 3%, ya impide que el cliente se beneficie de unos tipos más bajos. Es la manera que tiene la banca de blindarse de las caídas del euríbor, ahora en mínimos históricos.

Existen herramientas, como la de HepMyCash.com, portal especializado en finanzas personales, que permiten calcular cuánto se paga de más por la cláusula suelo durante la vida de la hipoteca. Así, para una hipoteca media de 104.000 euros (según los últimos datos de Estadística) a 25 años a euríbor + 1%, sin suelo la cuota mensual asciende a 416 euros, pagando al cabo del plazo de amortización, y en el supuesto de que la cotización del euríbor se mantenga, 124.780 euros.

Con un suelo hipotecario del 3%, el pago alcanzaría los 493 euros al mes y un total de 147.954 euros. Con un suelo del 4%, la letra mensual sería de 549 euros y la suma total de 154.685 euros, lo que encarece la hipoteca en 133 euros mensuales y en algo más de 29.900 euros. En el caso de un suelo del 5%, se pagaría una cuota de 608 euros al mes y un montante final de 182.392 euros.

Actualmente, en el mercado hay contadas hipotecas que publiciten abiertamente el suelo. Es el caso de la ‘Hipoteca Activo Plus’, de Activobank, que en un año ha doblado el tipo de interés mínimo hasta situarlo en el 3%. El techo asciende al 12%. Además, el diferencial que se aplica sobre el euríbor es del 2,25%, siempre y cuando se contrate un seguro de hogar y vida y se domicilie la nómina. En caso contrario, el tipo aplicable será del 2,5%.

Asimismo, Banco Sabadell ha incrementado del 3,75% al 4% el suelo en sus hipotecas bonificada y bonificada joven.

El resto de entidades detallan las condiciones de sus préstamos hipotecarios al contactar con las oficinas. Liberbank, al que pertenecen Cajastur, Caja de Extremadura y Caja Cantabria, comercializa hipotecas con una limitación a la baja del 4%, mientras que los diferenciales varían en función de las vinculaciones y del perfil de cliente.

En Banco Popular, la ‘Hipoteca Ahorro Joven’ para menores de 35 años cuenta con un suelo del 3,5%, referenciada al euríbor + 2,30%, con bonificaciones por productos contratados. Los comerciales señalan que es posible negociar las condiciones con los clientes y matizan que en el caso de adquirir una vivienda de la cartera del banco a través de Aliseda las ventajas son claras: desaparece el suelo y el diferencial sobre euríbor se reduce al 0,90% el primer año y al 1,25% el resto de años.

La Caixa, que especifica en su información web sobre préstamos hipotecarios de interés variable que existe la “posibilidad de establecer límites máximos y mínimos al tipo de interés aplicable”, asegura sin embargo en las sucursales que ninguna de sus hipotecas tiene cláusula suelo.

Fuentes del mercado señalan que la eliminación de las cláusulas suelo repercutirá posiblemente en un mayor incremento de los diferenciales que las entidades aplican sobre el índice euríbor.
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Antiguo 15/06/2013, 09:57   #2
miguelcbc
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Sabadell y Popular mantendrán las cláusulas suelo

[B]Cajamurcia aún estudia la sentencia del Supremio y dice que sus contratos cumplen con la transparencia[/B]

La decisión del BBVA y de Cajamar de suprimir automáticamente las cláusulas suelo de todas sus hipotecas no encontró ayer demasiado eco en el resto del sector financiero español. Las demás entidades que incluyen esta limitación a la bajada de los tipos de interés en sus contratos prefirieron no darse por aludidas por la sentencia del Supremo y, o bien señalaron su intención de mantener las cláusulas al entender que cumplen con los requisitos de transparencia fijados por el Alto Tribunal, como apuntaron el Sabadell y el Popular; o bien se limitaron a trasladar que siguen analizando la situación, como aseguraron fuentes oficiales de Cajamurcia.

Por su parte, Bankia señaló que el volumen de préstamos con suelo en su cartera crediticia es "residual" ya que ni Bancaja ni Caja Madrid -las dos entidades de mayor tamaño de las siete que dieron lugar al banco- la incluían en sus hipotecas, aunque tampoco quisieron aclarar cuál iba a ser su decisión. No obstante, sin duda quienes respiraron más aliviados ayer fueron los bancos que jamás han aplicado la polémica cláusula a sus clientes, entre los que se encuentran el Santander, CaixaBank o Bankinter.

Lo cierto es que la decisión del Supremo no se produce en el mejor momento para que las entidades españolas se muestren "generosas" con sus clientes. En términos generales, todas tienen dificultades para rentabilizar su negocio debido a las pérdidas que arrastran por el aumento de la morosidad, el enorme esfuerzo que tuvieron que realizar el año pasado para completar las dotaciones extraordinarias exigidas por el Gobierno y, sobre todo, por la elevada prima de riesgo del país, que encarece notablemente su financiación en los mercados mayoristas internacionales.

De hecho, algunos destacados banqueros, como el presidente del Sabadell, Josep Oliu, ya han señalado públicamente su disconformidad con que los créditos se sigan referenciando al euribor cuando este índice no recoge el efecto de la prima de riesgo. En este sentido, el propio Oliu ha lamentado los efectos que tiene sobre su negocio el hecho de que las hipotecas concedidas por la CAM no tengan cláusula suelo, algo que ayer también se encargaron de recordar desde la entidad catalana.

Por el contrario, las hipotecas concedidas por el propio Sabadell sí que incluyen esta limitación y el banco señaló ayer que piensa mantenerlas ya que "siempre se han contratado con plena transparencia", tal y como establece el fallo del Supremo. Es más, la entidad también tiene intención de seguir aplicándola en los nuevos préstamos para la adquisición de vivienda que conceda el grupo. Sus motivos son poderosos, según las cifras que se manejan en el sector, si las suprimiera perdería unos ingresos de alrededor de 100 millones de euros.
En la misma línea, desde el Popular aseguraron que sus hipotecas "no están afectadas por la sentencia del Supremo" -la demanda de Ausbanc se dirigía contra BBVA, Cajamar y Novagalicia, aunque sienta jurisprudencia-, por lo que también piensan mantenerlas. En su caso, afirman que la modificación de los préstamos les supondría unos 53 millones en 2013 y 105 millones el próximo año.

En Cajamurcia, que ha reconocido que aproximadamente la mitad de sus hipotecas tienen suelo, siguen "analizando la repercusión de la decisión del Supremo.

A pesar de esta tibia acogida en el sector, desde el Colegio de Registradores de España pronosticaron ayer una reacción "en cascada" de las entidades porque, de lo contrario, los consumidores "harán valer" la sentencia, en palabras del miembro de la junta de gobierno del Colegio, Vicente Carbonell. No obstante, su compañera María José Pérez, también alertó de las posibles consecuencias ya que, a su juicio, habrá un "endurecimiento" de las condiciones de concesión de los préstamos. "Los bancos serán más restrictivos tanto en la cantidad de crédito que conceden como en el tipo de interés que van a cobrar", señaló Pérez.

[B]Más diferencial[/B]
La verdad es que las entidades ya llevan tiempo tomando medidas para aumentar la rentabilidad de sus carteras crediticias y protegerse de los efectos de un prolongado periodo con el euribor en mínimos mediante un incremento de los diferenciales que aplican. Así, aunque muchos créditos ya no incluyen un suelo, los efectos en la práctica son los mismos. El pasado abril, por ejemplo, el tipo medio inicial de las hipotecas concedidas se situó en el 4,69% según el INE, cuando el euríbor cerró el mes en el 0,528%.
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Antiguo 15/06/2013, 10:03   #3
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Ausbanc insta a reclamar las cantidades ya pagadas

[B]La asociación señala que la sentencia del Supremo no recoge esta posibilidad porque no se solicitó en la demanda[/B]

El delegado de Ausbanc en Alicante, Pedro Pérez, destacó ayer la importancia del fallo del Supremo, que por el momento ya ha llevado al BBVA y a Cajamar a suprimir las cláusulas suelo de sus hipotecas tras la demanda presentada por esta asociación, pero instó a los afectados a "no resignarse" y "exigir también la devolución de las cantidades que han pagado de más durante los últimos años". [B]Aunque la sentencia especifica que no se condena a las entidades a realizar esta devolución, el también abogado asegura que se debe "a que en esta demanda en concreto no se solicitó expresamente, pero la ley establece que si una cláusula es nula, lo es desde el principio".[/B]De hecho, desde Ausbanc sostienen que ya tienen al menos cinco sentencias de distintos tribunales posteriores a la decisión de Supremo -el fallo es del 9 de mayo y lo que se conoció este miércoles fue una aclaración por parte del tribunal- en las que se condena a distintas entidades a reintegrar todas las cantidades cobradas de más. "Estamos hablando de que el euríbor se desplomó en otoño de 2008, por lo que son cinco años pagando una cuota mayor de lo que tocaba. Es mucho dinero", insistió el delegado de Ausbanc, quien también denunció que a algunos clientes del BBVA se les estaba exigiendo la firma de un documento de renuncia a posteriores acciones legales a cambio de la supresión de la cláusula suelo.
Desde la citada entidad, sin embargo, señalan que estas peticiones son de reclamaciones anteriores a la sentencia y a la decisión de aplicarla a todos sus clientes. "La supresión del suelo se va a realizar de forma automática. Los clientes no tienen que hacer nada y tampoco tendrán que firmar ningún tipo de documento", aseguraron fuentes oficiales del banco presidido por Francisco González.
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Antiguo 15/06/2013, 10:12   #4
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Tengo cláusula suelo, ¿qué hago?

El pasado 9 de mayo, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo de las hipotecas que incumplan los requisitos de transparencia e información al cliente. Tras un auto aclaratorio, BBVA, Cajamar y NCG han dejado de aplicarlas a sus hipotecados, aunque no están obligadas a devolver el dinero cobrado. Pero la puerta está abierta para reclamar por vía judicial el reintegro de esas cantidades.

[B]¿Pueden seguir reclamando los clientes de BBVA, Cajamar y NCG que tengan hipotecas con cláusulas suelo?[/B]

Ambas entidades han retirado inmediatamente esta condición en sus hipotecas. En el caso de BBVA, afecta a 426.000 clientes, a los que ya no se les cobrará por este concepto, aunque si quieren reclamar las cantidades pagadas con anterioridad al 9 de mayo tendrán que interponer una demanda individual en los tribunales.

[B]¿Qué pasa si tengo un préstamo hipotecario con suelo en otras entidades?[/B]

La sentencia del Tribunal Supremo solo afecta a BBVA, Cajamar y NCG, y no a las cláusulas suelo de otras entidades. De este modo, los clientes del resto de entidades que quieran reclamar la nulidad de la cláusula suelo de su hipoteca por considerarla abusiva y pedir recuperar su dinero tendrán que acudir a procesos individuales por la vía judicial.

[B]¿Hay posibilidades de ganar esta reclamación?[/B]

Según los abogados consultados por CincoDías, las demandas deberían prosperar en virtud del artículo 1.303 del Código Civil, según el cual “declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes”.

No obstante, puede haber jueces que sigan la doctrina fijada por el Tribunal Supremo y excepcionalmente no procedan a restituir a los afectados los importes pagados de más por principios generales del derecho como el de seguridad jurídica y el de orden público económico, explica José María Peyra, abogado de Sanahuja Miranda. “Dependerá del criterio del juez, aunque el Código Civil es claro y establece que primero se aplica la ley y después la jurisprudencia”. Desde Ausbanc insisten en que, salvo alguna sentencia anecdótica, deberá prevalecer el artículo 1.303.

[B]Entonces, ¿son ilegales las cláusulas suelo?[/B]

No lo son en absoluto y además son un apartado del contrato hipotecario y así lo reconoce el Supremo. De hecho, son legales siempre y cuando sean transparentes y se informe de forma correcta al cliente.

[B]¿Puedo renegociar con la entidad?[/B]

Los clientes siempre pueden dirigirse a su entidad para renegociar los términos de su hipoteca. Fuentes jurídicas ven poco probable que una entidad financiera anule una cláusula suelo o devuelva dinero de forma voluntaria, sin que una sentencia le obligue a ello. Por ello, aconsejan dirigirse a un abogado para asesorarse.

¿Quién debe pagar las costas judiciales?

En caso de que el afectado por una cláusula suelo gane en los tribunales, tendrá que ser el banco el que pague las costas judiciales. Si la sentencia anula la cláusula suelo pero no obliga a devolver el dinero, al ser una estimación parcial de la demanda, deberá ser el demandante el que abone los gastos.

[B]Teniendo en cuenta las tasas judiciales, ¿a partir de qué importe merece la pena demandar una cláusula suelo en los tribunales?[/B]

Según los cálculos de Ausbanc, merece la pena reclamar para hipotecas medias de 60.000 euros con una antigüedad de cuatro a seis años.

[B]¿Cuánto cuesta al cliente una cláusula suelo?[/B]

Las cláusulas suelo limitan las rebajas de las cuotas mensuales de la hipoteca al fijar un interés mínimo independientemente de la cotización del euríbor. Esto es, si una hipoteca está contratada al euríbor más un punto y tiene una cláusula suelo del 3,5%, aunque el euríbor baje al 0,75%, el cliente pagará un tipo de interés del 3,5%, en vez del 1,75% que le correspondería. Así, para una hipoteca media de 104.000 euros, a 25 años, y un tipo de interés del euríbor más el 1%, la cuota mensual sin suelo sería de 416 euros al mes (con datos del mes pasado). Con cláusula suelo del 4%, la cuota estaría en 579 euros, es decir, 130 euros más al mes y 1.560 euros al año.

[B]¿Cuántas hipotecas tienen esta cláusula?[/B]

No hay cifras oficiales, precisamente por la falta de transparencia de las cláusulas suelo, a menudo escondidas en la maraña legal de los contratos hipotecarios. Cálculos del mercado apuntan a que hay cuatro millones de contratos hipotecarios con este tipo de cláusulas.
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Antiguo 15/06/2013, 18:43   #5
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hola d.miguelcbc,yo creo que buena noticia,a darles caña,y no sera a tres bancos,al final entraran todos,es mi opinión,salud a los que recurran...
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Antiguo 16/06/2013, 11:21   #6
miguelcbc
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pues si, es un paso mas, haber si hay suerte y termina todo medianamente bien, porque bien va a ser imposible!!
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Antiguo 21/06/2013, 19:22   #7
WiLfReDD
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Yo soy un afectado mas x la dichosa clausula suelo mi entidad es banco Sabadell de momento dicen ke ellos no las kitan e llevado mis papeles a un asesor y voy a reclamar tajo de mangantes los bakeros dice ke son trasparentes sus clausulas mas ke pagar y pagar haber si hay suerte x ke es mucho dinero todos los meses
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Antiguo 21/06/2013, 19:24   #8
WiLfReDD
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Me se olvidaba tengo un suelo del 4 y un techo de un 12
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Antiguo 21/06/2013, 19:26   #9
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Yo soy un afectado mas x la dichosa clausula suelo mi entidad es banco Sabadell de momento dicen ke ellos no las kitan e llevado mis papeles a un asesor y voy a reclamar tajo de mangantes los bakeros dice ke son trasparentes sus clausulas mas ke pagar y pagar haber si hay suerte x ke es mucho dinero todos los meses
hola señor buenas tardes,pues a darles candelas,no se rinda usted,pero con cuidado,salud y suerte..
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Antiguo 30/06/2013, 13:31   #10
mbfc9
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Caixabank revisará de oficio 185000 prestamos hipotecarios proecedentes de Cajasol-Banca Civica, lo hará antes del 31 de julio de 2013. Esperaremos noticias...
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